Сделки с недвижимостью

 

В квартире проживают дети

     
 

Основания признания договоров отчуждения жилых помещений недействительными, связанные с нарушением прав несовершеннолетних.

Если лицо, продавшее (подарившее, обменявшее) квартиру, где проживали или были зарегистрированы несовершеннолетние, без согласия органов опеки и попечительства, подает в суд исковое заявление о том, что интересы его ребенка нарушены, в результате чего ребенок не имеет жилья либо его жилищные условия существенно ухудшились, суд признает данный договор недействительным. При этом если указанная квартира уже перепродана другим лицам или с ней совершались какие-то другие сделки, то недействительными признаются и все последующие договоры. Наибольший ущерб здесь терпит последний покупатель, так как в качестве иены жилою помещения обычно указывается сумма, приблизительно равная оценке БТИ, что существенно ниже рыночной стоимости квартиры, и при признании договора недействительным покупатель не сможет получить обратно реально уплаченные деньги.

 

Надо отметить, что права детей могут быть нарушены не только при заключении договора купли-продажи жилого помещения, но и на этапе приватизации. Так, в Москве Департамент муниципального жилья при проведении приватизации не всегда учитывает, что несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами его семьи, наряду с совершеннолетними жильцами вправе стать участниками общей собственности на это помещение, и отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности возможен только при наличии разрешения органов опеки и попечительства (Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда от 18 марта 1995 г.). При этом, как уже отмечалось выше, несовершеннолетние на момент совершения сделки могут уже не проживать в данном жилом помещении, главное, что на момент приватизации они имели равные с совершеннолетними членами семьи права на жилое помещение. Таким образом, довольно часто возникают дела о признании сделок с жилыми помещениями недействительными на том основании, что при приватизации квартир были нарушены права несовершеннолетних детей на участие в приватизации. Суды в таких случаях, как правило, выносят решение о признании приватизации недействительной, соответственно признаются недействительными и все последующие договоры относительно данного жилого помещения.

Из всего сказанного следует, что нужно тщательно проверить законность совершения сделки с квартирой, в которой так или иначе фигурируют несовершеннолетние, прежде всего в интересах покупателя этой квартиры, причем желательно изучить не только документы, подтверждающие право собственности на эту квартиру, но и отследить всю историю отчуждения, начиная с приватизации, чтобы не оказаться в результате пострадавшей стороной.



Сделки с недвижимостью - 2010
|