Сделки с недвижимостью

 

Общие условия совершения сделки купли-продажи квартиры

     
 

- Существенные условия договора купли-продажи квартиры

Документы, необходимые для государственной регистрации сделки купли-продажи.

1. Документы, удостоверяющие личность заявителей.

Производители футболок поло футболки поло мужские купить оптом от производителя.

 

Личность физического лица удостоверяет один из следующих документов:

— паспорт гражданина РФ;

— общегражданский заграничный паспорт гражданина РФ, выехавшего в другое государство на постоянное место жительства и временно находящегося на территории РФ:

— общегражданский заграничный паспорт иностранного гражданина, имеющий отметку о регистрации в органах внутренних дел или других уполномоченных органах;

— свидетельство о рождении, выданное органами ЗАГСа (для несовершеннолетних);

— вид на жительство иностранного гражданина или лица без гражданства;

— удостоверение личности военнослужащего действительной службы;

— удостоверение беженца, выданное органом миграционной службы.

2. Документы, подтверждающие полномочия представителей правообладателей и участников сделок.

От имени юридических лиц, как правило, действуют единоличные органы (руководители). Их полномочия могут быть подтверждены выпиской из протокола общего собрания учредителей 9 участников, акционеров (членов) об избрании органа юридического лица либо приказом о назначении директора (заключенным контрактом).

 

От имени физических лиц законными представителями несовершеннолетних от 14 до 18 лет являются их родители, усыновители или попечители, а несовершеннолетних до 14 лет (малолетних) — родители, усыновители или опекуны. Полномочия родителей или усыновителей подтверждаются свидетельствами, выданными органами ЗАГСа. Родители представляют свидетельство о рождении, а усыновители — свидетельство об усыновлении. Опекуны и попечители представляют удостоверение, выданное органами опеки и попечительства.

Представители физических и юридических лиц в силу полномочий, основанных на доверенности, могут обладать как полномочиями на совершение сделок с недвижимостью, так и на представление интересов при государственной регистрации.

Доверенности оформляются в соответствии с требованиями ст. 10 ГК РФ с обязательным указанием срока выдачи.

Но совершение сделки купли-продажи недвижимости требуется нотариально удостоверенная или приравненная к таковой доверенность (п. 2, 3 ст. 185 ГК РФ).

В доверенности рекомендуется указывать помимо обязательных данных год рождения и паспортные данные доверителя, поскольку эти сведения необходимы для внесения в Единый реестр и в Свидетельство о праве собственности.

Заключение договора и представление интересов при государственной регистрации возможно на основании генеральной доверенности, которая уполномочивает представителя заключать разнообразные сделки, представлять доверителя во всех компетентных органах без прямого указания на государственную регистрацию. Такая доверенность не должна изыматься регистрирующим органом, но должна быть представлена в подлиннике с приложением копии.

 

Определенные сложности может создать доверенность, выданная стороной договора супругу другой стороны. На практике имели место случаи, когда представитель продавца от его имени подписывал договор купли-продажи с собственной женой. В силу ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ) нажитое имущество является совместной собственностью супругов, независимо от того, на чье имя оно приобретено (если брачным договором не установлен иной режим имущества). В данном примере представитель продавца выступал одновременно приобретателем имущества. Пунктом 3 ст. 182 ГК РФ представителю запрещено совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Учреждение юстиции вправе потребовать, чтобы сделка была одобрена самим представляемым. Поэтому продавцам не рекомендуется выдавать доверенность супругу покупателя.

3. Документы, содержащие описание объектов недвижимости.

Для государственной регистрации прав на объекты недвижимости могут быть представлены следующие документы, заверенные организациями технического учета (БТИ):

— копии технических паспортов;

— выписки из технических паспортов, содержащие планы и экспликации помещений;

— справки с приложенным планом (копировкой из поэтажного плана) и экспликацией помещений.

Вместе с тем для сохранения преемственности в регистрации ограничений (обременения) прав при первичной регистрации в Едином государственном реестре необходимы сведения о наличии либо об отсутствии ранее возникших и учтенных в БТИ арестов, запретов, прочих ограничений (об-ременений) прав.

Некоторые БТИ при наличии записей об этом не выдают техническую документацию, другие БТИ указывают на отсутствие ограничений в техническом описании объекта. Если наличие или отсутствие ограничений не указано в техническом описании объектов, то для регистрации прав заявителя, впервые обратившегося в учреждение юстиции, дополнительно необходима справка по форме 11а (так называемая форма на отчуждение).

Следует иметь в виду, что технические паспорта и выписка из них не являются правоустанавливающими документами. Указанные в них сведения о правообладателях не имеют юридической силы. Поэтому если в техническом паспорте (выписке, справке) указан прежний собственник (или вообще не указан), то это не препятствует государственной регистрации сделки и прав нового собственника. Техническое описание является источником сведений об объекте недвижимости, но не о правах на него.

4. Дополнительные документы для государственной регистрации.

В соответствии со п. 2 ст. 17 Федерального закона дополнительные документы должны быть представлены в случаях, установленных законом. Определить, требуется ли данный до кум cm на стадии приема документов на государственную регистрацию, не всегда возможно, это может быть установлено при правовой экспертизе.

Анализ действующего законодательства позволяет говорить о следующих случаях представления дополнительных документов при регистрации сделок купли-продажи жилья.

1. Если предметом договора купли-продажи является жилое помещение, то необходим документ с указанием лиц.

проживающих в данном жилом помещении. К указанной категории относятся, например, члены семьи собственника, в том числе несовершеннолетние лица, наниматели, отказо-получатели (проживающие в помещении в силу завещательного отказа), получатели ренты.

Документом и о лицах, зарегистрироваиых по месту проживания, являются справки и выписки из домовой книги, заверенные должностным лицом, ответственным за регистрацию лиц по месту жительства.

2. Если собственниками (долевыми собственниками) имущества являются несовершеннолетние, не достигшие 14 лег (малолетние) или недееспособные граждане, то от их имени договор подписывается родителями, усыновителями или опекунами. При этом требуется письменное согласие органов опеки и попечительства.

Если собственниками (долевыми сособственниками) имущества являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособные граждане, договор подписывается ими самостоятельно, но при этом требуется письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, а также письменное согласие органов опеки и попечительства.

3. Распоряжаться унаследованным или подаренным имуществом можно только после уплаты собственником соотве-ствующего налога. Для регистрации сделок купли-продажи с таким жилым помещением требуется справка из налоговой инспекции об уплате налога на наследство или дарение.

4. В случае регистрации доли в праве общей собственности к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться согласия со стороны других сособственников, оформленные в органе государственной регистрации либо н отп ри ал ьно за ве ре н н ы е.

5. Если жилое помещение находится в общей совместной собственности, в том числе в общей собственности супругов, то сделка по распоряжению недвижимостью заключается одним из них. При этом требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.



Сделки с недвижимостью - 2010
|